Молодые рынки недвижимости – как дети:  инвесторам  они приносят и большие радости, и большие  тревоги.  они острее переживают кризисные времена, но  могут  совершить и неожиданный рывок, в них можно   верить, но неизвестно, какое место в итоге они  займут   среди других, уже состоявшихся мировых рынков.

В течение минувшего десятилетия, когда  мировые рынки недвижимости быстро  росли, развивающиеся страны Европы,  от Болгарии до Черногории и Чехии,  показывали наилучшую динамику. Эти  рынки один за другим открывались для  международных инвесторов, в результате резко поднимались цены и увеличивался размах строительства.  К концу 2008 г. ситуация изменилась  кардинально – специалисты интернет- портала Global Property Guide оцени- ли весь европейский рынок как кризисный и посоветовали инвесторам  на некоторое время воздержаться от  покупок жилья в  Европе. Риски на развивающихся рынках региона оказались   наиболее  значительными.

Болгария

Иностранные инвесторы, в основном  британцы и ирландцы, пришли на бол- гарский рынок недвижимости в начале  2000-х, за несколько лет подняв цены  на сотни процентов, и уже после это- го, в 2005-м, Болгарию открыл для себя  массовый российский покупатель. С тех  пор страна лидирует по числу объектов  недвижимости, купленных  россиянами. Еще два года жилье  дорожало,  по европейским меркам, очень   быстро. По данным Национального  института статистики, в 2006 г. цены  выросли на 16%, в 2007 г. – на 27%.  С 2001 по 2007 г. прямые иностран- ные инвестиции в недвижимость вы- росли с 13,4 млн до 2,3 млрд евро  в годовом измерении. В Болгарии кризис начался только  в IV квартале 2008 г.: средняя по стране  стоимость жилья за три месяца снизилась  на 4,1% и составила 695 евро за 1 кв. м  (на побережье – гораздо выше), хотя  итоговые показатели за год были непло- хими: +18%. В 2009 г. спад как в  сфере  недвижимости, так и в экономике в целом  продолжился. Институт статистики в сво- ем отчете  указал, что  объем прямых ино- странных инвестиций  сократился вдвое,  объемы экспорта уменьшились на 30,4%. Ощутив сложности в собственных  странах, зарубежные инвесторы по- спешили уйти с рынка. Количество сделок существенно упало, средние  по стране цены на недвижимость,  по летним данным Global Property  Guide, за год снизились на 24,99%. По мнению Елены Суворовой, ре- гионального директора международ- ного агентства BG Estates Worldwide,  рост цен на болгарское жилье   прекратился бы в любом случае, так  как в следующем ценовом сегменте  (2500–3000 евро за 1 кв. м) проч- но обосновались Италия, Греция и  Кипр, а болгарская недвижимость,  в силу объективных причин, в этой категории пока не рассматривается.  Говоря о будущем, Елена  Суворова  отмечает, что, несмотря на  общее  удешевление, объекты класса  «четыре-пять звезд» на первой ли- нии от моря в цене не потеряют,  а сокращение продаж произойдет  за счет объектов низкого качества. В то же время снижение цен на ка- чественные и хорошо расположенные  объекты оказалось не столько вели- ко, как в среднем по рынку. При этом  курортная недвижимость на побере- жьях, традиционно привлекательных  для россиян, чувствует себя существен- но лучше, чем в горах, где основную  долю сделок обеспечивали европейцы. 

Черногория

Черногория провозгласила независимость 3 июня 2006 г. Мягкий климат, чудесная природа Адриатики  и лояльность власти к иностранцам  привлекли в эту страну зарубежных туристов и инвесторов. В отличие от Болгарии, крупные российские инвестиции в недвижимость  были зарегистрированы здесь уже  в 2002 г. Затем доля России в общем объеме иностранных инвестиций в  Черногорию увеличивалась  и, по некоторым оценкам, превысила 70%. Вслед за тем, как россияне ста- ли скупать недвижимость на побережье, цены стремительно пошли вверх, удвоившись с 2005 по  2007 г. К середине 2008 г. средняя  цена жилья на побережье достигла  4500–5000 евро за 1 кв. м, но во  втором полугодии рост прекратился.  В течение все еще «тучного» 2008 г.  ВВП страны, по оценке Центрального банка, вырос на 8,1%, а безработица снизилась до 14,7%. В начале 2009 г. был зарегистрирован спад в промышленности и туристическом секторе, но банковская  система устояла. Цены на жилье  в прибрежной зоне опустились до  2500–3500 евро, в столичной Подгорице – до 1400 евро за 1 кв. м. Александр Горбунов, управляющий компании CR Consulting, отмечает, что если во время бума несоответствие цены качеству объекта  не играло большой роли, то теперь  покупатели стали более требовательными. В течение ближайшего  года, по его словам, можно ожидать  еще 7–8% снижения средних  цен, хотя активная реклама и возможный всплеск интереса к домам  для отдыха в Черногории могут заметно повлиять на ситуацию. Президент группы компаний  Runiga Руслан Гаврилов выделяет  Будву как наиболее перспективное  направление для покупки недвижимости премиум-класса: «Это единственный город в Черногории, где  развита компактная инфраструктура  европейского уровня: пятизвездочные гостиницы, яхтенный порт, ночная жизнь в старом городе и всего  полчаса до аэропорта. Поэтому качественная, а также юридически и  финансово очищенная недвижимость  в Будве по-прежнему стоит дорого».

Хорватия

Хорватия получила независимость  еще в 1991 г., но вплоть до середины 90-х участвовала в балканских  конфликтах, что сильно подорвало ее экономику. В 1999 г. в стране  были проведены комплексные реформы, и уже в 2000 г. экономика республики выросла на 5,5%.  С 2001 по 2006 г. рост ВВП составлял в среднем 4,8% в год. Рынок недвижимости Хорватии, бурно развивавшийся в на- чале 1990-х гг., в 2005–2006 гг.  не  демонстрировал роста, цены даже  снизились на несколько процентов.  Однако в 2007 г. недвижимость по- дорожала сразу на 26%. 2008 г. по- казал рост в 2,5% – при том что спад начался уже в октябре и число сделок значительно уменьшилось. По словам Александра Горбунова из компании CR Consulting, падение цен на побережье за год составило 5–6%, а в столице – 8–9%. По его словам, средняя цена на жилье в Загребе – около 1900 евро за 1 кв. м., на Адриатике – 2000–2100 евро за 1 кв. м. Сейчас в Хорватии обсуждают возможное введение ежегодного налога на недвижимость, и эксперт считает, что положительное решение может сказаться и на спросе, и на ценах, говоря, что в худшем случае жилье может подешеветь на 10%.

Сербия

Сербия вышла из череды балканских конфликтов со значительными потерями. Тем не менее с 2000 по 2008 г. экономика страны, по данным Центрального статистического управления республики, росла неплохими темпами – в среднем 5,4% в год. Однако мировой кризис задел и Сербию – в I квартале текущего года ВВП упал на 3,5%. Несмотря на восстановительные процессы, цены на недвижимость с учетом инфляции ни в 2006 г., ни в 2007 г. не росли и даже постепенно снижались. Однако в 2008 г. жилье в Белграде неожиданно  подорожало – с 700–900 до 1100–1400 евро за 1 кв. м. В текущем году рост остановился, и рынок замер в ожидании дальнейшего развития событий в экономике. Стоит отметить, что именно Сербию сейчас можно назвать одним из самых недооцененных рынков в Европе, который имеет большой потенциал для дальнейшего роста.

Словения

Словения не испытала бремени экономических санкций и натовских бомбардировок. Страна входит в Евросоюз, ее экономика стабильна: ВВП, по данным Государственного статистического бюро, с 2004 по 2007 г. увеличился на треть, с 27 млрд до 36 млрд евро. Одновременно с этим жилье ежегодно дорожало в среднем на 13%.  I квартале 2009 г. экспорт, от которого в значительной мере зависит благосостояние Словении, по сравнению аналогичным периодом прошлого года сократился на 24%, уровень безработицы вырос с 6,77 до 8%. Цены на жилье начали снижаться еще в начале 2008 г., а по данным компании Knight Frank на II квартал 2009 г., недвижимость в целом по стране подешевела на 14,3% в годовом исчислении.

Чехия

В течение 90-х гг. стоимость чешской недвижимости росла более чем на 0% ежегодно. В новом десятилетии рост замедлился, но не прекратился. В 2006 и 2007 гг. рост достиг отметки в 12%, а в 2007 г. – 20%. В «кризисном» 2008 г. рост цен на чешскую недвижимость составил 19,6%, и чешский рынок недвижимости стал третьим по инвестиционной привлекательности (после Дубая и России) в отчете компании Knight Frank. В этом же году в Чехии был отмечен 4,4%-ный рост ВВП, несмотря на то что из-за общемирового экономического спада объем экспорта, по данным Чешского статистического управления, сократился на 24%. По статистике сети EuroNet Media, средняя цена жилья в Чехии с января по июнь текущего года снизилась на 8,4%, составив 73 508 евро. (По данным Knight Frank, 8%-ное снижение произошло со II квартала 2008 по II квартал 2009 г.) Затем ситуация стабилизировалась, и с июня по конец сентября средняя цена уменьшилась всего на 0,6%. Жилой объект в центре Праги (на рынке вторичной недвижимости) в сентябре обходился в среднем в 226 270 евро. Управляющий пражской компании недвижимости Rona Invest Роман Дуденков подтверждает, что снижение цен на рынке в целом прекратилось. Девелоперы, ранее маскировавшие скидки введением дополнительнго сервиса или бонусов, постепенно начали отказываться от этой практики. Иногда покупателям на вторичном рынке удается получить скидку 10–15% от заявленной цены, но часто это происходит из-за «особых» обстоятельств у продавцов, связанных с кризисом. В мае исполнилось пять лет с момента вступления Чешской Республики в ЕС. В течение этого времени в стране сохранялись ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Теперь зарубежные инвесторы не ограничены в праве покупать и продавать недвижимость на территории страны, что должно повысить привлекательность этого рынка.

Словакия

Как и Чехия, в 2004 г. Словакия стала членом Евросоюза и НАТО, тогда же были упразднены ограничения на покупку жилой недвижимости иностранными гражданами. В 2007 г. страна вошла в Шенгенскую зону, а с начала текущего года – в зону евро. Вступление Словакии в Организацию экономического сотрудничества и развития способствовало притоку прямых иностранных инвестиций, которые, по данным Всемирного банка, с 2000 по 2006 г. выросли в шесть раз и достигли $17,3 млрд. Рост экономики  2004–2007 гг. в среднем составлял 7,28%. Наиболее удачным для страны стал 2007 г. с ростом в 10,4%,  2008 г. рост ВВП ограничился 7,1%, в I квартале 2009 г. Словакия оказалась лидером по падению ВВП среди тран – членов ОЭСР: снижение составило 11%. Однако тревога оказалась ложной, и уже в следующем квартале ВВП вырос на 2,2%. С 2002 по 2007 г., по информации Национального банка Словакии (NBS), недвижимость в стране подорожала на 63%. Самым благоприятным оказался 2007 г.: в I квартале 2008 г. был отмечен 29,3%-ный годовой рост цен. Затем темпы резко амедлились, и началось снижение.  В последнем отчете Национального банка отмечается, что, по данным на I квартал 2009 г., стоимость словацкой недвижимости откатилась к уровню середины 2007 г., до 1342 евро за 1 кв. м в среднем по стране (в Братиславе – 1731 евро). Годовое падение по сравнению с серединой прошлого года составило 13,4%.
Константин Криницкий