Рынок жилой недвжимости и земельных участков не обещает ничего хорошего. Прогнозы о стабилизации рынка недвижимости уже сейчас переносятся с 2011 года на 2012 год. Так, только с улучшением общей экономической ситуации и постоянным ростом покупательской способности и предложениями кредитования на лучших условиях можно ожидать позитивных изменений на рынке недвижимости. Сейчас неплохо себя чувствует только рынок офисной недвижимости.

Хотя в этом сигменте и растут пустые площади (уровень незаполненности площадей за год вырос на 30%), незаполненность все еще находится на довольно низком уровне 7%, а до конца года ожидается, что она достигнет 8%. Арендные ставки на офисную площадь в самых престижных бизнес-центрах класса А/B+ упали за год на 10% и составляют 14,5-15 евро за квадратный метр. В бизнес-центрах более низкого класса и за пределами города цены упали до 10-13 евро за квадратные метр. Благодаря падению цен в первой половине этого года был замечен процесс медленного роста спроса на офисные площади.

Самой большой популярностью пользуются бизнес-центры в деловых кварталах и центре Загреба. Основные арендаторы - это финансовые и IT компании, частные клиники и адвокатские конторы. Растет и число иностранных компаний, которые планируют выходить на хорватский рынок, хотя их доля еще очень мала. Спрос на офисную недвижимости есть, но его характер меняется. Из-за экономического кризиса арендаторы очень внимательно подходят к условиям аренды, минимального срока аренды и ценам. Все больше внимания обращается на офисы, предлагающие самые низкие цены и, соответсвенно, расположенные в менее престижных районах. Это, в свою очередь, сильно влияет на уровень незаполненности бизнес-центров в центре и деловых кварталах города. До конца года аналитики прогнозируют падение ставок еще на 5%.

Похожее падение ожидается и в сегменте торговых центров, уровень незаполненности которых в два раза выше, чем у бизнес-центров. В первом квартале незаполненность выросла минимум до 15%, а во втором квартале - до 17% и этот рост продолжается. Конечно, это повлияло и на арендные ставки - они упали на 10-15%. Ставки на аренду торговых площадей колеблются от 13 до 60 евро за квадрат. В гораздо более выгодной ситуации находятся объекты в местах "high street" (в Загребе - ул. Илица, Франкопанска). Из-за ограниченности торговых площадей в этоих местах незаполненность составляет всего 8%.  

Было заявлено об открытии в 2012 году трех новых торговых центра (Арена Центр, ИКЕЯ и Хорватинцичев центр на Цветном трге), тем самым количество брутто площадей будет увеличено на 206 тысяч квадратных метров (с нынешних 427 тысяч). В итоге на рынке торговой недвижимости произойдут крупные изменения и торговые комплексы первого и второго поколений будут вынуждены проводит репозиционирование и реконструкцию, если захотят удержать своих клиентов (и арендаторов).

Медленнее всего восстанавливается рынок жилой недвижимости. Этот сегмент пострадал от кризиса сильнее остальных. В Хорватии очень большое число непроданных квартир (в Загребе их около 10 тысяч), и падени спроса сильно повлияло на падение цен.

В июле средняя стоимость квадратного метра в центре Загреба составила 2.184 евро (в прошлом году он стоил на 165 евро дороже, а в 2008 годы - на 352 евро дороже), падение составило 16%. По сравнению с первыми семью месяцами прошлого года цены на квартиры в Сплите упали на 13%, в Пуле - на 10,4%, в Осиеке - на 9,1%, а в среднем по Загребу - на 6,5%. Развитие рынка остановилось и выход из этого состояния возможен только при дальнейшем снижении цен и более выгодными условиями кредитования (банки пока на это пойти не готовы).

Что касается земельных участков строительного назначения, то в большинстве областей цены падают. Правда есть исключения. Например в Сплите стоимость земли в течение последних месяцев растет. Причина в том, что, во-первых, Сплит из-за своего транспортного и географического положения очень интересен покупателям, а во-вторых, Сплит испытывает дефицит в свободных земельных участках. 

Плохое положение на рынке недвижимости отрицательно влияет и на строительную активность в стране. По сведениям Хорватского института статистики в первом квартале 2010 года строительные компании завершили на 49,6% меньше жилых объектов, чем за тот же период прошлого года. Объем строительных работ упал на 19%.

Значительное число инвестиций было приостановлено и в секторе офисной недвижимости. В первой половине 2010 года на рынке Загреба было введено в строй всего лишь 3.650 новых квадратных метров офисов класса А, а в 2009 году было введено 12 тысяч квадратов. В сегменте торговой недвижимости также отмечается спад активности, но инвесторы потихоньку обращают внимания на небольшие города с большим потенциалом, как, например, Вараждин, Задар, Сисак, Риека и Осиек. 

До вхождения Хорватии в ЕС рынок недвижимости и дальше останется нестабильным. До конца года ожидается медленное снижение цен, а поскольку цены идут вниз, то не может быть и речи о восстановлении рынка. Восстановление произойдет только тогда, когда восстановится общее состояние страны и к гражданам вернется покупательская способность. Введение новых налогов может и пополнило государственную казну, но отрицательно сказалось на кошельках ее жителей. Если произойдет сценарий "черной осени" о котором говорят местные политики, можно ожидать еще более нестабильную финансовую ситуацию и продолжение падения цен на недвижимость. В такой ситуации стандарт жизни, а вместе с ним и купля-продажа недвижимости еще больше сократятся.