Земля под строительство в Хорватии: на что обратить внимание при покупке?
GUP, DPU, UPU - сокращения, без которых никак нельзя приступить к строительству собсвтенного домика, промышленного объекта, торгового центра и любого другого объекта. Также не зная об этих сокращениях ни в коем случае нельзя покупатеть земельные участки под строительство. GUP - основной урбанистический план, UPU - урбанистический план застройки, DPU - детальный план застройки. Именно эти официальные планы определяют что и сколько можно построить в конкретном месте, указывают о максимальной высоте, этажности, площади, количеству мест на парковке и других возможностях строительства.
Изучение GUP и определение возможностей строительства - работа, требующая внимательности, так как из-за довольно запутанной структуры может сложиться совершенно неправильное представление о том, что и как можно строить. Поэтому, если Вы серьезно относитесь к покупке земельного участка, оптимальнее всего в определении возможностей строительства обратиться за консультацией к архитектору, или воспользоваться нашими советами.
GUP, DPU, UPU - сокращения, без которых никак нельзя приступить к строительству собсвтенного домика, промышленного объекта, торгового центра и любого другого объекта. Также не зная об этих сокращениях ни в коем случае нельзя покупатеть земельные участки под строительство. GUP - основной урбанистический план, UPU - урбанистический план застройки, DPU - детальный план застройки. Именно эти официальные планы определяют что и сколько можно построить в конкретном месте, указывают о максимальной высоте, этажности, площади, количеству мест на парковке и других возможностях строительства.
Изучение GUP и определение возможностей строительства - работа, требующая внимательности, так как из-за довольно запутанной структуры может сложиться совершенно неправильное представление о том, что и как можно строить. Поэтому, если Вы серьезно относитесь к покупке земельного участка, оптимальнее всего в определении возможностей строительства обратиться за консультацией к архитектору, или воспользоваться нашими советами.
Текстовую часть GUP следует очень внимательно читать, поскольку она определяет конкретные правила строительства. Возьмем, например, загребский район Радничка. Он имеет обозначение 2,9, т.е. застройка не может превышать 50% участка, а коэффициент застройки - 3,0. Учитывая, что величина участков в этой зоне не ограничена, и у Вас участок в 1000 м2, то в соответствие с коэффициентом, Вы можете построить 3000 м2. Некоторые правила, например, 1,3, определяют минимальную величину участка, на котором вообщем возможно строительство (по нашему примеру - 1,3 - строительство возможно на участке, площадью минимум 500 м2). Правила также регулируют и этажность постройки. Так, например, если Ваш участок имеет обозначение 2,7, то Вы можете построить 3 этажа и чердак....
Прежде всего,определите, к какой общине или городу относится участок, затем изучите статьи существующего пространственного плана. Эти планы публикуются на официальных Интернет-страницах хорватских городов. В графической части плана необходимо определить положение Вашего участка. Определенные трудности с точным определением местоположения связаны с тем, что GUP выполнен совсем в другом виде, чем кадастровые планы.
Если хотите быть абсолютно уверенным в точности, то лучше получить графическую часть GUP конкретно для Вашего участка в Институте пространственного обустройства. Здесь же можете узнать и об условиях строительства. Когда определите, где точно находится Ваш участок на плане, посмотрите в какой цветовой зоне он расположен. Если участок в желтой зоне (жилая зона), значит на нем Вы можете строить только небольшой семейный дом или квартирное здание. Если в оранжевой зоне, то это участок смешанного назначения. Но если участок находится в зеленой зоне, на нем запрещено любое строительство. Кроме цвета зоны еще имеют и буквенно-численное обозначение (например, М1,М2, М3, К1, К2, К3). Это значение лучше всего проверять в специальном справочнике или в приложении к плану. Схожим образом Вы должны проверити, предполагается ли для места, где находится Ваш участок, разработка Урбанистического плана (UPU) и
Если хотите быть абсолютно уверенным в точности, то лучше получить графическую часть GUP конкретно для Вашего участка в Институте пространственного обустройства. Здесь же можете узнать и об условиях строительства. Когда определите, где точно находится Ваш участок на плане, посмотрите в какой цветовой зоне он расположен. Если участок в желтой зоне (жилая зона), значит на нем Вы можете строить только небольшой семейный дом или квартирное здание. Если в оранжевой зоне, то это участок смешанного назначения. Но если участок находится в зеленой зоне, на нем запрещено любое строительство. Кроме цвета зоны еще имеют и буквенно-численное обозначение (например, М1,М2, М3, К1, К2, К3). Это значение лучше всего проверять в специальном справочнике или в приложении к плану. Схожим образом Вы должны проверити, предполагается ли для места, где находится Ваш участок, разработка Урбанистического плана (UPU) и
Детального плана (DPU). Если предполагается, то необходимо проверить, разработаны ли (и приложены к основному плану) UPU и DPU. Если же они еще не разработаны и не приложены, то на участке строить запрещено. Выйти из этой ситуации Вы можете просто - достаточно самим заказать их разработку. Правда, это не дешевый выход и, например, не оправдывает себя при строительстве семейного дома.
Следующий шаг - совмещение текстовой и графической части GUP и определение возможности строительства. На особых картах обозначены правила с цифрами, например, 2,3; 2,4 и т.п. Эти правила определяют удаленность потенциального объекта от межевых границ, этажность, площадь застройки, пятно застройки, коэффициент застройки, минимальное количество специально оборудованных мест для автомобилей и т.п. В этих правилах также указываются особые напоминания, если для определенного участка есть исключения. Правила всегда указывают максимальные показатели, т.е. если, например, указана площадь 500 м2, это не значит, что объект должен быть именно такой площади - это максимально допустимый показатель. При этом не следует забывать и главное правило - при максимальных показателях учитываются все заданные параметры. Поясним это на примере. В соответствии с планом на участке разрешена максимальная площадь 400 м2. Но если мы еще учтем минимальное количество машиномест (они "съедят" часть разрешенной максимальной площади), коэффициент застройки и т.п., то реальная площадь объекта окажется намного меньше.
Следует иметь в виду, что в самом GUP Вы не сможете определить, будет ли через несколько лет перед Вашим домом построена высотка. Подобные сведения Вы сможете узнать только из DPU, поскольку именно в этом плане определяется конечный вид каждого района.
Следующий шаг - совмещение текстовой и графической части GUP и определение возможности строительства. На особых картах обозначены правила с цифрами, например, 2,3; 2,4 и т.п. Эти правила определяют удаленность потенциального объекта от межевых границ, этажность, площадь застройки, пятно застройки, коэффициент застройки, минимальное количество специально оборудованных мест для автомобилей и т.п. В этих правилах также указываются особые напоминания, если для определенного участка есть исключения. Правила всегда указывают максимальные показатели, т.е. если, например, указана площадь 500 м2, это не значит, что объект должен быть именно такой площади - это максимально допустимый показатель. При этом не следует забывать и главное правило - при максимальных показателях учитываются все заданные параметры. Поясним это на примере. В соответствии с планом на участке разрешена максимальная площадь 400 м2. Но если мы еще учтем минимальное количество машиномест (они "съедят" часть разрешенной максимальной площади), коэффициент застройки и т.п., то реальная площадь объекта окажется намного меньше.
Следует иметь в виду, что в самом GUP Вы не сможете определить, будет ли через несколько лет перед Вашим домом построена высотка. Подобные сведения Вы сможете узнать только из DPU, поскольку именно в этом плане определяется конечный вид каждого района.
О возможностях рекламы на портале www.crorus-consulting.com Вы можете посмотреть .
©2007-2008 - Creatio Realisatio d.o.o. za savjetovanje i usluge
aleks.gorbunov@gmail.com
©2007-2008 - Creatio Realisatio d.o.o. za savjetovanje i usluge
aleks.gorbunov@gmail.com
Обозначение GUP
желтая - S - жилая
оранжевая - M1 - смешанная, в основном жилая
оранжевая - M2 - смешанная, в основном коммерческая
красная - D - общественная и социальная
красная - D1 - общественная и социальная - администрация
красная - D2 - общественная и социальная - социальные объекты
красная - D3 - общественная и социальная - медицинские объекты
красная - D4 - общественная и социальная - дошкольные учреждения
красная - D5 - общественная и социальная - школьные учреждения
красная - D6 - общественная и социальная - научные объекты
красная - D7 - общественная и социальная - культурные учреждения
красная - D8 - общественная и социальная - религиозные объекты
розовая - G - экономическая
розовая - I - экономическая - производство
розовая - K1 - экономическая - бизнес
розовая - K2 - экономическая - торговые центры
розовая - T - экономическая - объекты питания и туризма
светлозеленая - R1 - спортивная - разрешено строить объекты
светлозеленая - R2 - спортивная - запрещено строить объекты
зеленая - Z1 - парк
зеленая - Z2 - городской лесопарк
зеленая - Z3 - тематический парк
зеленая - Z4 - тематическая зона
темнозеленая - Z - территория под защитой
фиолетовая - N - особое назначение
белая - IS - инфраструктура
белая с крестами - кладбище
синяя - V - водная территория
белая с кружком - территории под будущее развитие
желтая - S - жилая
оранжевая - M1 - смешанная, в основном жилая
оранжевая - M2 - смешанная, в основном коммерческая
красная - D - общественная и социальная
красная - D1 - общественная и социальная - администрация
красная - D2 - общественная и социальная - социальные объекты
красная - D3 - общественная и социальная - медицинские объекты
красная - D4 - общественная и социальная - дошкольные учреждения
красная - D5 - общественная и социальная - школьные учреждения
красная - D6 - общественная и социальная - научные объекты
красная - D7 - общественная и социальная - культурные учреждения
красная - D8 - общественная и социальная - религиозные объекты
розовая - G - экономическая
розовая - I - экономическая - производство
розовая - K1 - экономическая - бизнес
розовая - K2 - экономическая - торговые центры
розовая - T - экономическая - объекты питания и туризма
светлозеленая - R1 - спортивная - разрешено строить объекты
светлозеленая - R2 - спортивная - запрещено строить объекты
зеленая - Z1 - парк
зеленая - Z2 - городской лесопарк
зеленая - Z3 - тематический парк
зеленая - Z4 - тематическая зона
темнозеленая - Z - территория под защитой
фиолетовая - N - особое назначение
белая - IS - инфраструктура
белая с крестами - кладбище
синяя - V - водная территория
белая с кружком - территории под будущее развитие
Проверка GUP за 8 шагов:
1. Проверить к какому городу или общине относится земельный участок
2. На карте GUP определить местоположение участка
3. Посмотреть назначение зоны, в которой находится участок
4. Проверить, необходима ли разработка UPU или DPU
5. Посмотреть возможности строительства
6. Ознакомится с текстовой частью, которая касается правил строительства
7. Проверить, есть ли какие-либо исключения для участка
8. По всем остальным вопросам обращаться к арихитектору.
На что следует обратить особое внимание:
1. Если необходима разработка DPU или UPU, проверить, есть ли они в наличии
2. Проверить все исключения для зоны, где находится участок
3. Точно определить местоположение участка на карте GUP
4. Если участок находится в защитном поясе, применяются другие правила (все разрешения получаются от того учреждения, под чьей защитой находится зона)
1. Проверить к какому городу или общине относится земельный участок
2. На карте GUP определить местоположение участка
3. Посмотреть назначение зоны, в которой находится участок
4. Проверить, необходима ли разработка UPU или DPU
5. Посмотреть возможности строительства
6. Ознакомится с текстовой частью, которая касается правил строительства
7. Проверить, есть ли какие-либо исключения для участка
8. По всем остальным вопросам обращаться к арихитектору.
На что следует обратить особое внимание:
1. Если необходима разработка DPU или UPU, проверить, есть ли они в наличии
2. Проверить все исключения для зоны, где находится участок
3. Точно определить местоположение участка на карте GUP
4. Если участок находится в защитном поясе, применяются другие правила (все разрешения получаются от того учреждения, под чьей защитой находится зона)
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |